今年５月，深圳市政府启动了工业贸易百人服务小组服务活动，深入调研为企业排忧解难。针对服务调研中企业反映集中的用地问题，在日前召开的市政府四届１０７次常务会议审议并通过系列文件，集中解决企业用地难题。
1、产业用地出让程序全面提速
文件一《关于修改＜深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定＞的决定（草案）》在近日深圳市工业贸易百人服务小组的调研中，企业反映最为集中的问题就是工业用地。为了落实产业用地出让计划，深圳市政府将工业及其它产业用地招、拍、挂出让公告期限以及资格审查期限全部缩短。
２００８年，我市实际供应产业用地３５０公顷，占计划约１８％，产业用地出让工作完成的情况对深圳经济发展具有重大的影响，这使出让工作任务和时间都显得异常紧迫，因此，市政府相关部门共同协调论证并起草《关于修改＜深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定＞的决定（草案）》（以下简称“《决定》”），对深圳产业用地出让规则特别是与时限相关的一些规定进行了修改和完善。
《若干规定》中提到“市土地行政主管部门应当在招标、拍卖开始日前４５天或者挂牌截止日前４５天，公开发布招标、拍卖或者挂牌出让公告。”目前，４５天分别缩短到招标、拍卖公告期限３０天和挂牌出让公告期限２０天。根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》挂牌出让的公告期不少于２０日，而《深圳市土地交易市场管理规定》挂牌出让的公告期不少于３０日。为了保持政策的统一性并便于实际工作的运行，深圳将挂牌出让公告期限也缩短到２０日。
对于另一个重要时间——资格审查期限，《决定》中也作出了缩短的规定，原来资格审查部门应在收到投标或者竞买资格审查申请之日起１５个工作日内，对投标或者竞买申请人的投标或者竞买资格进行审核，如今１５个工作日的时限变成了１０个工作日。与此同时，为了保障资格审查部门在缩短后的时间内顺利完成工作，《若干规定》中相应地增加这样一项内容，即申请人应当“在招标、拍卖开始日或者挂牌截止日１０个工作日前”提出资格审查申请。
关于工业及其它产业用地整体转让限制的问题，目前深圳市国土部门代拟的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》已经由全市工业贸易百人服务小组反映问题解决方案协调会原则通过，该办法规定了“出让合同未约定可以分割转让的，原则上不得分割转让”的制度，为了避免推行该制度时与原来《若干规定》的原则规定产生矛盾，《若干规定》中“除土地使用权出让合同另有约定外，工业用地及其他产业用地应当整体转让。”将被删除。
此外，《决定》将新增加用地发展协议书制度，具体地说就是在招、拍、挂出让方案公告中应附上用地发展协议书，招、拍、挂成交后，取得用地者除了与土地管理部门签订成交确认书外，还应当与产业主管部门签订用地发展协议书，明确用地者的产业发展责任及违约责任。
2、七种情形工业楼宇可分割转让
文件二《深圳市工业楼宇转让暂行办法》
为盘活深圳市的工业楼宇资源，《深圳市工业楼宇转让暂行办法》与此前的相关规定相比，有重大突破。七种情形可分割转让
工业楼宇的流转可分为整体转让与分割转让两种形式。我市土地使用权出让合同内容在２００６年以前基本上没有对工业楼宇的转让做明确约定；２００６年后，则一般对以项目供地的产业用地做出了限整体转让且不得改变用途的约定。针对这一情况，《暂行办法》对《暂行办法》生效前的工业楼宇转让，分以下几种类型予以分别处理。
第一：办法实施前已出让的工业用地上兴建的工业楼宇，除法律、法规、规章、《暂行办法》规定及土地使用权出让合同另有约定外，可整体转让。
第二：办法实施前已签订的土地使用权出让合同明确约定可以分割转让的工业楼宇可以分割转让。
第三：《暂行办法》实施前已签订的土地使用权出让合同中未明确约定可以分割转让的，原则上不得分割转让。但有下列七种情形的，可以分割转让：１、企业破产清算涉及工业楼宇分割的；２、法院裁定执行涉及工业楼宇分割的；３、企业不符合现行产业政策或环保要求，被有关主管部门责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书规定停止生产的；４、企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用面积比例不低于总建筑面积百分之五十的；５、产业转移后，其企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用面积比例不低于总建筑面积百分之五十的；６、单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用面积比例不低于总建筑面积百分之五十的；７、市政府批准的其他情形。
第四：经市政府批准纳入旧工业区升级改造范围并可分割转让，已改造完成且其自用面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，可以分割转让。其办法是：
（1）转让应在土地房产交易中心公开进行。工业楼宇转让应在市土地房产交易中心公开进行，转让信息应在市土地房产交易中心公开发布。不过，市政府规划的专业产业区内的工业楼宇；土地使用权出让合同中约定受让人准入条件的工业楼宇；市政府规定的其他情形等三种工业楼宇在转让时，产业主管部门将设定受让人的准入条件并由市土地房产交易中心发布公告予以公开。
（2）部分工业楼宇转让将实行政府限价
为降低企业取得工业楼宇的成本，改善产业发展环境，《暂行办法》提出，对部分工业楼宇转让进行限价及保留政府的回购权。对此，《暂行办法》第十五条规定：“经市政府批准纳入旧工业区升级改造范围并享有政府财政补贴的工业楼宇的转让实行政府限价或由政府以成本价回购一定比例的工业楼宇。”
3、２０２０年建成亚太地区先进制造业基地
文件三《深圳工业区升级改造总体规划纲要（２００７－２０２０）》
深圳市政府常务会议刚刚通过的《深圳工业区升级改造总体规划纲要（２００７－２０２０）》（以下简称“《纲要》”），深圳将通过对工业发展物质空间的改造促进产业结构的优化升级，降低资源消耗和环境污染，到２０２０年将建设成为工业结构高端化、工业用地集约高效、生产与居住和谐发展的国际化先锋城市和亚太地区先进制造业基地。
一是２０２０年建成亚太地区先进制造业基地
在２０多年的发展中，深圳工业经济结构逐渐实现了从传统工业为主导向高新技术产业为主导的转变，从小型、分散生产经营向规模化、集群化生产经营转变，从受托加工向全球营销升级。在此背景下，深圳工业区升级改造计划提出将充分挖掘工业用地潜力，完善工业生产配套设施，提高工业用地效益。通过对工业发展物质空间的改造促进产业结构的优化升级，降低资源消耗和环境污染，到２０２０年将深圳建设成为工业结构高端化、工业用地集约高效、生产与居住和谐发展的国际化先锋城市和亚太地区先进制造业基地。
二是六大战略助推工业区升级
为了确保工业区升级改造目标的实现，《纲要》制定出六大战略，从不同角度和不同层次对各工业区的升级改造提出了具体的要求。
战略一，产业优化升级：抓住工业区升级改造发展机遇，全面调整产业结构，推动加工贸易企业的优化升级，提高制造业的自主创新能力和核心竞争力，通过空间资源整合、延伸和健全产业链条，建立劣势产业的退出机制，加大产业空间置换力度，为新兴产业的发展腾挪空间。加快形成电子通讯、数字化装备、家庭消费品等制造业集群产业，尽快建立和完善深圳现代化的工业生产体系。
战略二，土地集约利用：促进产业进园、土地集约，提高工业用地的利用效益是每个国家和地区面临的普遍问题。由于发展阶段，土地制度等不同，不同的国家采用不同的工业用地集约利用控制机制。深圳处在工业化发展的中后期，面临着土地资源的紧约束，在土地资源的集约利用方面更应该提出行之有效的办法。
战略三，配套设施完善：完善的配套设施是现代工业发展的基础和依托，也是提高工业竞争力的重要保障。结合城中村、工业区的改造，加大特区外配套设施建设力度，弥补因历史欠账而造成的二元城市功能结构不和谐的缺陷，引导特区内外城市建设的一体化发展。
战略四，园区管理提升：深圳工业园区数量多，规模小、分布广，经过整合后形成５２个园区。通过多元化、开放式园区管理，提高园区的综合服务水平，形成全市工业空间集中、产业集聚、土地集约的发展总格局。
战略五，循环经济促进：生态工业园是依据清洁生产要求、循环经济理念和工业生态学原理而设计建立的一种新型工业园区。推进工业园区的生态化建设，有利于改变生产模式、提高资源的循环利用、减少环境污染排放、加强产业关联、促进产业结构调整。生态工业园区是未来工业区改造和发展的主要方向。
战略六，分期分类推进：提高土地的利用效益，推进工业区的升级改造是一项长期的、复杂的系统工程，因此必须有计划、有步骤地循序渐进进行，根据重大项目布局需求、解决工业区的实际问题及升级改造与社会经济的互动关系，科学制定全市及各区的分期推进方案。
三是改造方式将以重建和综合整治进行
此次《纲要》明确了工业区升级改造的对象，主要是指在符合城市规划和环境保护规划的前提下，具有下列情形之一的工业区或厂房：
（１）．不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区；
（２）．不符合安全生产和环保要求的工业区；
（３）．建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；
（４）．内部规划不合理、基础设施不完善及建筑质量差的工业区。
为了加强工业区市政及公共配套设施的统一规划和城市土地的整体开发建设，政府将鼓励工业区的成片改造。而工业区范围内含有违法用地或违法建筑的情况，经相关部门确认符合处理政策的，可在实施改造的同时处理遗留问题；未经确认的项目，不得实施改造。
对于倍受关注的改造方式，记者了解到，此次将采取重建和综合整治两种方式，加强对工业区改造的分类指导。
四是深圳市将有１０１平方公里工业区完成升级改造
为保障城市工业的健康、协调、可持续发展，工业区升级改造的规模进行了合理调控。根据对现状工业发展及空间分布情况，结合市场改造意愿，综合分析，到２０２０年全市工业区升级改造的总规模为１０１平方公里，其中，拆除重建约１２平方公里，综合整治约８９平方公里。在空间分布上，特区内升级改造的工业用地规模为５平方公里；特区外升级改造的工业用地规模为９６平方公里。２０１５年全市工业区升级改造的总规模为５０平方公里，其中拆除重建约５平方公里。２０１０年全市工业区升级改造的总规模为１０平方公里，其中拆除重建约１．５平方公里。
结合工业布局中整合的５２个园区产业发展状况、建设特征等，《〈纲要〉》进一步细化工业布局，分四大类确定了“一核心、九片区”的产业布局结构。根据市政府颁布的《关于鼓励工业区升级改造的若干意见》，工业区升级改造的产业发展方向，特区内工业园区定位以研发、创意设计型都市产业和先进制造业营运总部基地为主；特区外工业区依托我市优势产业和行业龙头企业，鼓励发展按产业链分工协作、行业公共服务平台配套完善的特色工业园。
4、深圳市将规划建设两个软件产业园
文件四《关于加快推进我市软件产业园规划建设工作的建议》
软件产业在深圳市产业结构中具有举足轻重的地位。为进一步推进软件产业的发展，《关于加快推进我市软件产业园规划建设工作的建议》提出，要加快推进我市软件产业园的规划建设工作，并提出了“软件与信息服务企业加速器用地”、“雅宝高新技术产业园”两个软件产业园的选址方案。
“软件与信息服务企业加速器”用地位于市高新区填海六区，占地面积１５万平方米，建筑面积约４５万平方米。项目建成后，可为约１００家具有成长性的软件企业提供进驻空间，解决约２．３万人员的从业需求。“雅宝高新技术产业园”位于梅林关口附近，占地面积２８．５万平方米。软件产业能耗少、地耗少、产值高、产业链长，符合我市产业发展方向。２００４年至今，软件产业对我市ＧＤＰ的贡献率都在１０％以上，并逐年增长，在我市产业结构中具有举足轻重的地位。２００７年，我市软件产业从业人员１８．８万人，软件收入８６２亿元，软件出口４５亿美元。
5、下月底前完成产业用地出让公告
文件五《关于进一步完善我市产业用地出让工作的意见》
为进一步完善产业用地出让工作，切实落实产业用地出让计划，保障我市鼓励发展的产业用地需求，促进我市经济社会的健康发展，《关于进一步完善我市产业用地出让工作的意见》提出：规划部门应于９月底前，核发全部拟出让用地的选址方案和规划设计条件；国土部门应于１０月底前完成全部地块的出让公告。
《意见》还提出，要创新我市的产业用地出让方式：
第一：从２００９年起，采用以土地供应引导需求的土地出让新模式，即将年度产业用地供应５０％以上的指标用地，采取提前规划选址落地，只针对产业准入、不针对具体企业或项目设置出让条件，于每年３月底前一次性发布预出让公示，年内分批次以招拍挂方式公开出让。一次性公示、分批次公开出让。
第二：促进土地循环利用，根据产业生命周期，积极探索实行土地出让弹性年期制度。
第三：试行项目准入通行证制度。对拟进入我市的项目，由各相关部门共同评审，对我市鼓励发展的项目，由产业主管部门核发一年内有效的项目准入通行证，可在有效期内参与竞买项目所属产业类别的用地。
第四：加强上市公司和拟上市公司、民营领军骨干企业、自主创新行业龙头企业、优强工业企业等重点企业的新建重大产业项目的用地保障，将重点企业产业用地优先纳入年度土地供应计划。同时，《意见》还提出进一步加快盘活存量土地；优化工作流程，超前开展土地整备工作等要求。
6、总部用地建议人均建筑面积１０平方米
文件六《关于我市上市企业总部和连锁商业企业总部用地意见的请示》
针对城市土地资源极其稀缺的现状和企业总部功能专门界定的特点，深圳市政府将根据规划地块建设容量的不同要求对各企业申请总部规模逐项具体审核，严格控制，充分遵循集约节约用地的原则。这是记者从在市政府常务会议上刚刚通过的《关于我市上市企业总部和连锁商业企业总部用地意见的请示》中得到的讯息。
企业总部的空间分布可以是集聚的，也可以是分散的，其区位选择受行业类型、企业规模、总部功能等多种因素影响。一般来说城市ＣＢＤ是企业总部分布最为密集的地区，但中心区以外的园区、城市副中心、旧改地区、轨道沿线等也可以为企业总部提供空间选择。因此，考虑深圳企业总部经济的发展，市政府将对不同类型和功能的企业总部合理采用不同的布局方式。．
对于规模大、实力雄厚的企业总部（如世界５００强等跨国公司和国内优强企业总部）中的综合型总部和金融业、商贸业总部，建议向深圳城市总体规划（２００７－２０２０）确定的两大主中心区（福田和罗湖中心区，前海、后海和宝安中心区）引导，而对其中的功能型总部和现代物流业、先进制造业总部，建议向机场空港区、南山高新区和笋岗物流区等专业园区引导。
对于一些实力还不是很强，但有一定规模和潜力的中小企业总部，建议结合行业和地区特点，金融、商贸业总部向两大主中心区引导，现代物流业、先进制造业总部向总规确定的５个城市副中心（龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心）、城市更新改造地区和产业集聚地等地区引导。而对其中从事生产制造的本土民营企业总部，可以依托高新技术产业园区，规划建设先进制造业总部基地。
目前市规划局通过研究已经初步认为先进制造业总部基地在光明高新产业技术园区西片区、南山区的高新技术产业园区和留仙洞片区选址较为适宜。
据不完全统计，截至２００６年底，深圳现有商务办公空间已达１２８０万平方米，超过了波士顿等国际大都市，未来深南大道两侧还将增加约１７００万平方米，而香港只有约１１５６万平方米（使用面积）。根据深圳市商务办公楼使用水平的调查统计，福田中心区写字楼的总体空置率约为８．２６％，罗湖区甲级写字楼空置率为１１．３％，乙级写字楼空置率为８．３５％，这为深圳今后总部经济的发展留下了潜力空间。
企业总部在空间上的需求主要用于办公，所需规模一般不大，在总部供地上将予以适当控制。参考国内外数据，按行业分，每个单位个体所需的办公空间平均值为：高新技术业在０．１４万平方米左右，金融业在０．２０万平方米左右，商贸流通业在０．５０万平方米左右。由于企业总部的空间使用为办公形式，因此规划部门研究建议人均建筑面积在１０平方米左右。
7、三季度启动１２个旧工业区改造
文件七《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》
为加快深圳市产业结构优化升级，坚持“产业第一”的原则，加快推进市旧工业区升级改造，促进节约集约用地，《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》提出，要加快市旧工业区的升级改造。列入第一批改造计划的永新工业区、福田燃机电厂、马家龙工业区、茶光工业区、金地工业区赛格日立工业区、天安数码城厂房公寓区、水贝国际珠宝广场、特力——吉盟黄金首饰产业园区、太平洋工业区、福永第一工业区、黄阁坑工业区等１２个工业区的改造工作将于今年第三季度启动。
《工作方案》提出，市旧工业区升级改造的具体改造对象为以下四类：一、不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区；二、不符合安全生产和环保要求的工业区；三、建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；四、内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。
方案提出，旧工业区改造应综合考虑园区区位、产业基础、用地潜力、节能环保、地方发展意愿等因素予以科学改造。同时，采取自行改造与收购改造相结合、整治与重建相结合、改造后自用与有条件租售相结合的方式，针对不同情况，制订不同的改造方案。以力求整合工业区层级，完善工业区功能配套，提高工业土地使用价值，确保城市可持续发展和土地使用平衡。
方案提出，目前，市上市公司、拟上市公司、民营领军骨干企业、自主创新行业龙头企业和优强工业企业的总部办公用房和生产（研发）用房矛盾较为突出，在旧工业区升级改造过程中，应重点解决这些矛盾。政府可根据旧工业区升级改造的实际情况，采取收购后直接投资或参与方式，建设部分企业总部办公用房和生产（研发）用房，以公开方式限价出售或出租给上述企业；也可对上述企业购买或租赁企业总部办公用房和生产（研发）用房给予财政补贴。
关于改造的推进步骤，方案提出分如下三阶段进行：
第一阶段：加快启动１２个试点项目升级改造工作，并开设绿色通道，简化办事程序，加快推进，确保今年第三季度启动，其中５个项目年底前开工，其他项目２００９年上半年开工。
第二阶段：积极推出第二批升级改造旧工业区。于今年第三季度提出３０个左右第二批需要改造的具体项目，２００９年初全面启动改造工作。
第三阶段：今年底前，对全市其他工业区进行全面调查摸底，按照有关规划和产业发展要求，提出分类处理的具体意见。
8、软件企业可申请或购买软件产业用房
文件八《深圳市软件产业用房管理暂行办法》
为规范深圳市软件产业用房的建设与管理，进一步促进市软件产业发展，专门出台《深圳市软件产业用房管理暂行办法》。《暂行办法》规定，符合一定条件的软件企业可申请或购买软件产业用房。软件产业用房将采用出租和出售两种方式供应。申请租用软件产业用房的企业应当符合以下条件：符合深圳市软件产业发展规划的总体要求、产业导向目录，以及环境保护和安全生产要求；我市认定的软件企业；具有自主知识产权的中小软件企业。申请购买软件产业用房的除具备以上条件外，其上一会计年度自主研发的软件产品销售和服务收入应在２０００万元以上。
符合条件的软件企业可向有关软件产业用房管理机构提出租用或购买申请。由管理机构进行资格审查。资格审查后，管理机构将根据房源和计分排队的先后顺序，确定分配方案。
入驻软件产业用房的企业，可按相关规定申请限制性产权，取得限制产权的软件企业只能自用，不可出租和转让，如转让则需按有关规定取得完全产权后方可。
入驻软件产业用房后，如企业的经营条件发生如下变化：连续两年未通过软件企业年审；不再从事软件产业的研发和生产活动；总部迁出深圳；销售收入减少未达到软件产业用房标准的，应退出其已租用或购买的软件产业用房。
