房地产开发商“四两拨千斤”甚至空手套白狼的游戏将成为历史，只有真正的“有钱人”才能玩下去。日前，国土资源部发布了新修改的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)。39号令中最引人注目的规定是，受让人必须付清全部土地出让金后，才能领取土地使用权证书，未按合同缴清全部土地出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这意味着开发商必须在交清全部土地出让金后，才能进行开发建设，过去普遍依赖的“分期付款、分期拿地、抵押融资再拿地”的生存发展模式，将无法继续。
1、新规将于11月1日起执行。抑制“囤地”冲动
据业内人士介绍，在以往的土地付款模式下，房地产开发商可以先把土地拍卖下来，然后一期一期地付款，并一期一期地获得土地使用权证。开发商拿到一期土地的使用权证后，就能以土地向银行抵押融资，并进行预售，而销售获得回款后又用于后期开发和竞拍新的地块。这样，开发商就能用有限的资金同时撬动多个项目，在短时间内迅速发展壮大。而风险则转嫁给银行、地方政府和购房者。由于利润大、风险小，使得开发商更敢于高价拍下土地，从而进一步推高了土地价格和房价。
39号令一出，媒体纷纷以“国土部规定土地出让金须一次性交清”为题进行报道。第二天，国土资源部相关人士便澄清该说法为误读，准确地说是新规定执行后，按照合同约定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿证了，必须缴清全部出让金后，才可以拿到建设用地使用权证。
“事实上，对开发商而言，只有选择一次性付清。”湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理说，因为分期无法获得土地证，而土地证是取得开工许可证等一系列有效开发土地许可的关键。没有土地证就不能动工、出售，因此开发商只有一次性或在短时间内付清土地款以获得土地证才能顺利进行开发。
39号令出台，意味着开发商无法用分期拿到的土地，便利地从银行抵押融资，项目滚动的现金流将减少。因此，39号令将抑制开发商“囤地”、“囤房”的冲动，缩短房地产项目运转的周期。传统模式下，不少开发商拍下地后，实际交款情况并不理想。有的项目房子都卖完了，土地款还没交齐。有的企业甚至资金链断裂，形成了大量烂尾楼。最典型的例子莫过于当年的顺驰。顺驰曾用很少流动资金一口气拿下全国众多高价土地，而几乎所有的地块均拖欠土地款。随着宏观调控深入，房地产市场门槛不断提高，最终公司不得不以低价出让全部股权。“因此，39号令的出台，对及时缴纳土地出让金、信守合同的开发商是一种保护，有利于促进房地产市场的健康发展。”方明理说。
2、警惕形成寡头垄断
“39号令很有可能引发地产公司上市潮。”一位业内人士分析。从9月28日起至今，中远、SOHO中国等房地产公司接踵上市，准备上市的还有回归A股的首创、富力、中海，即将登陆港交所的有方圆地产、光大和恒大地产等。“新政对资金雄厚的企业，尤其是已经上市的房地产企业影响不会太大，甚至可能是利好。而中小企业生存将很困难，房地产业必然迎来一场洗牌。”中国房地产协会一位负责人说，目前的土地市场已经基本被资本市场垄断，39号令出台，提高了市场门槛，将进一步考验企业的资金实力和融资能力，尚未进入资本市场的企业生存空间将越来越小。“目前地价如此之高，企业要拿地要发展，常规的募集资金的方式已经远远不够，地产企业如果不上市，基本上很难再玩转地产市场。”刚刚在港交所上市并募集了大量资金的SOHO中国主席潘石屹对这一政策表示欢迎，他说，这一政策发布对财力雄厚的SOHO中国来说十分有利。地产企业目前在全国拿地的竞争异常激烈，尤其在北京这样近乎饱和的市场上，绝大部分企业拿地时都是一次性付清所有款项，39号令实际上是将这一现实制度化了。今后，土地资源将越来越集中向少数拥有雄厚资金实力的开发商，他们在市场上的力量也将更强大。“房地产市场有可能演变成一个寡头垄断的市场，长期来看，有可能推高房价，这是需要警惕的。”方明理说。
“最近我们已经在研究，考虑下一步战略，是否要真的退出北京市场。”秦汉民是一家河北房地产企业的副总，他的公司最近刚在北京通州区启动了一个项目。从规模看，公司是一家中小房地产企业。“39号令出台，以我们的实力，在北京拿地将非常困难，风险将很大。”中国房地产协会这位负责人还认为，39号令将加速房地产企业的整合，中小企业因为没有足够的资金实力，将被迫转向二三线城市谋求生存。有些长期依靠“资源”打天下、进行违规操作的开发商将被清退出市场。有利于规范土地招拍挂制度，也有利于降低银行和购房者的风险。门槛提高，并不意味着中小企业完全没有机会。国金证券一份研究报告认为，39号令出台后，考虑到开发商拍下土地后的支付压力，未来单幅土地出让的规模将减小，一些大面积的地块将可能被分割成多个地块进行拍卖，“地王”和“大盘”将不再频现，土地市场的竞争将更趋激烈。
“假如大企业不会像以前那样一掷千金，没有了‘地王’，也许我们这些中小企业将有机会分一杯羹。”秦汉民说，“对我们而言，当务之急是拓宽融资渠道，增强融资能力。建议相关部门研究探讨中小企业融资问题，如果形成寡头垄断，对房地产市场的发展和宏观调控是不利的。”
