深圳市将出台住宅物管费新标准

■多层住宅最高、最低收费指导标准为每月每平方米1.3元和0.6元，比现行标准分别上调30％和20％

■高层住宅最高、最低收费指导标准为每月每平方米3.9元和1.9元，比现行标准分别下调13％和27％

由深圳市物价局、国土资源和房产管理局共同起草的《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（征求意见稿）》昨起在网上公示，公开征求社会意见，预计年底前可按新的收费标准执行。新的物管收费方式将改“综合式”标准为“菜单式”标准，变政府指导价机制为业主委员会和物管公司共同协商的市场定价机制。据此，高层住宅的最高和最低收费标准变为每月每平方米3.9元和1.9元，分别将比现行标准下调13％和27％。而业主委员会首次获得了决定管理费高低的话事权。

1、变“综合式”为“菜单式”

现行的住宅物业管理收费标准是1997年制定的，该标准为“综合式”政府指导价，即按政府设定的指导价范围，采取物业管理合同约定的方式，具体指导价标准为：区分多层住宅和高层住宅两种住宅类型，每个物业管理类型分成四个收费等级，每个收费等级有收费指导标准和对应的服务内容。

调整后的住宅物业管理收费标准将变为“菜单式”指导标准，把物业管理费进行细化，具体为：根据物业管理服务收费的成本构成，将物业服务收费细分为综合管理、共用部位与共用设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生、共同秩序维护五个项目，每个服务项目划分为五个收费等级，每个收费等级对应收费指导标准和服务内容。这样，业主与物业管理企业在协商制定收费标准时，可根据物业的具体情况，分别选择各项服务的收费等级，最后加总形成其收费标准。

调整后，多层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准（基准价）为每月每平方米1.3元和0.6元，比现行标准分别上调30％和20％；高层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准（基准价）为每月每平方米3.9元和1.9元，比现行标准分别下调13％和27％。理论上，“菜单式”指导标准可以组合出至少3125种收费标准，收费标准可在最高级和最低级区间内浮动。

2、总体物管费将会下降

虽然调整后多层住宅物业管理费会有所上涨，但目前深圳高层住宅数量远超过多层住宅，因此深圳总体住宅物管费的收费标准将会比调整前有所下降。重新制定发布住宅物业管理服务收费指导标准，是物业管理市场发展的需要。我市现行的住宅物业管理服务收费指导标准是1997年制定发布的，10年来，物管业发生了很大变化，有必要对现行标准进行调整：一是随着物业管理收费的市场化改革导向、业主与物业管理企业协商定价机制的确立，对现行政府指导价的形式有必要调整；二是现行收费指导标准存在结构性矛盾，主要体现在中高层住宅指导标准偏高、多层住宅指导标准偏低，因此也有必要根据物业管理实际情况进行调整。

3、业委会首次成定价主体之一

在此次调整中，除了征收标准方式有所变化外，最突出的一个变化是突出了市场调节的作用。根据调整后的征收标准，住宅物业的前期物业管理服务收费实行政府指导价，而成立了业主委员会的住宅物业实行市场调节价。这也意味着，凡是成立业主委员会的住宅物业，通过与物业管理企业的协调，并经业主大会同意，收费标准将有可能超出或低于收费指导标准。

初步估算，目前深圳所有住宅物业中，有50％的住宅物业仍没成立业主委员会。专家提醒，新的物管费征收标准突出了业主委员会对物管费的影响力，因此各住宅物业需尽快成立起自己的业主委员会，这对推动新物管收费标准的实施、维护业主权利将起到积极的作用。